Fecha y hora
22 de agosto del 2023
El Banco Central Europeo (BCE) acogió a principio de julio un evento
especial de final de curso para alumnos del Máster en Dirección de
Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI UPM) de la Universidad
Politécnica de Madrid, donde éstos pudieron debatir sobre la relación
entre la actividad inmobiliaria y la estabilidad del sistema financiero,
añadiendo una vertiente novedosa: la de los riesgos vinculados al
cambio climático.
Los activos inmobiliarios presentan, como
cualquier inversión, una serie de riesgos, lo cuales han adquirido un
nivel de incertidumbre adicional tanto por los efectos de la crisis
climática como por el posible impacto de las políticas que pretenden
mitigarla.
Los riesgos que el cambio climático producen en las
inversiones inmobiliarias son de dos tipos: “físicos” y “de transición”,
como explica el BCE en este podcast.
Los primeros se refieren a los daños que la subida del nivel del mar,
los cambios en las temperaturas o los llamados “sucesos climáticos
extremos” pueden producir en los inmuebles.
Los, segundos, los
riesgos de transición, son más previsibles, pero más complejos de
valorar. Uno de ellos es la regulación técnica de los edificios, aunque
también se deben incluir los cambios en las preferencias de los
consumidores o en la tecnología. Podría pensarse que la citada
regulación técnica solo afecta a aquellos edificios que todavía no se
han construido, pero lo cierto es que instrumentos como los Mínimum
Energy Performance Standards (MEPS), que prohíben la venta o alquiler de
los activos existentes menos eficientes energéticamente, ya son una
realidad en el Reino Unido y los Países Bajos. El riesgo de transición
en este caso es los costes de adaptación de un inmueble a estas normas
podrían alterar el plan de negocio y condicionar el pago de la deuda o,
incluso, resultar imposibles de amortizar. A los edificios en esta
situación se les denomina “stranded assets”. Dado que se estima que el
80% de los edificios actuales seguirán operativos en 2050, y la mayoría
no alcanzan los niveles de eficiencia más altos, los citados riesgos
afectan a una parte muy amplia del parque edificado.
Ambos tipos
de riesgo no solo afectan al propietario del edificio, que ve destruido
parte o la totalidad de su valor, sino también al tenedor de la deuda
con la que este se ha adquirido. Por eso el Banco Central Europeo está
valorando el impacto de esos riesgos en la estabilidad del sistema
financiero en la eurozona.
Discernir qué edificios son sostenibles
Si
el Banco Central Europeo acaba por influir -por ejemplo, vía
requerimientos de capital para el prestamista- en el coste de
financiación de una inversión inmobiliaria en función del impacto
medioambiental y/o la capacidad de adaptación de un edificio, se
convertirá en un actor muy relevante para la consecución de los
objetivos climáticos europeos, como ya señalaba Jesús
Fernández-Villaverde en este artículo de El Confidencial, sin referirse específicamente al Real Estate.
La
cuestión clave es cómo se define y cómo se obtiene la información que
determina qué edificios obtienen un mejor o peor trato a la hora de
financiarse. Existe ya un marco europeo, la “taxonomía”, que hace la
distinción entre los que es “verde”, y lo que no, para un amplo abanico
de actividades económicas, por lo que es plausible que ésta se aplique
también en el caso que estamos tratando. El problema es que la redacción
actual de lo que constituye una inversión inmobiliaria sostenible (“7.7
acquisition and ownership of buildings”) podría considerarse una
simplificación peligrosa, aunque cabe pensar que se irá actualizando
paulatinamente. El marco, sin entrar en la citada valoración, se
describe muy bien en esta guía de la asociación europea de inmobiliarias cotizadas (EPRA).
El
elemento más claro de esa simplificación es que la taxonomía identifica
el carácter sostenible de la inversión en edificios construidos antes
de 2021, bien con letra más alta en la escala del certificado de
eficiencia energética (que es la letra A) o demostrando que se
encuentran entre el 15% de edificios más eficientes en un país. Es
decir, toma la eficiencia energética con la que teóricamente opera el
edificio, y que, dicho sea de paso, es la referencia que toman
generalmente los antes citados MEPS para limitar las transacciones.
Requeriría una extensión excesiva abundar en los defectos de esta
aproximación, pero entre ellos citaremos la falta de consideración del
ciclo de vida completo del edificio (lo que incluye cuánto contamina
construirlo y desmantelarlo), la ausencia de garantía que tener una A o
estar en el top 15% ahora sea suficiente en 2050, o la propia naturaleza
del certificado de eficiencia energética, que ahora mismo es el
resultado de una simulación para unas condiciones de uso teóricas, pero
que en el futuro podría incorporar, o adoptar completamente, el
rendimiento real de los activos, haciendo más difícil compararlos entre
sí.
Al mismo tiempo, existen o están en camino de aplicarse
numerosas herramientas a nivel europeo para fomentar la sostenibilidad
en edificación que podrían ofrecer información muy útil a los
financiadores y sus supervisores. Entre ellas están los Pasaportes de
Renovación de Edificios, que empezarán a desplegarse probablemente en
2024 y que presentarán itinerarios para ir adaptando cada edificio al
estándar del año 2050, lo que reduce los riesgos de transición asociados
a la regulación técnica. Otros instrumentos interesantes son los
indicadores de eficiencia energética basados en el rendimiento real,
pudiendo incluso comparar éste con el rendimiento esperado por su
“gemelo digital”. Todo lo anterior podría, a su vez, potenciar el
mercado de seguros de rendimiento energético, que son los que garantizan
que el inmueble construido ofrezca realmente las prestaciones
proyectadas, lo que resultaría también positivo su financiador.
¿Cómo
deben prepararse los propietarios de edificios, financiadores y
aseguradores para este nuevo escenario? ¿hasta qué nivel existirá una
coordinación real entre las políticas sectoriales y las de estabilidad
financiera? Los próximos meses serán determinantes para entender el
marco con el que trabajaremos en la sostenibilidad medioambiental de los
edificios durante la próxima década, y desde el Máster en Dirección de
Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI UPM) continuaremos
investigando en este ámbito junto a otras instituciones públicas y el
sector privado.
Pablo Villarejo
Coordinador Académico, MDI Madrid y Ciudad de México