¿Cómo está el cambio climático afectando a la financiación inmobiliaria?

El Banco Central Europeo (BCE) acogió a principio de julio un evento especial de final de curso para alumnos del Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI UPM) de la Universidad Politécnica de Madrid, donde éstos pudieron debatir sobre la relación entre la actividad inmobiliaria y la estabilidad del sistema financiero, añadiendo una vertiente novedosa: la de los riesgos vinculados al cambio climático.

Los activos inmobiliarios presentan, como cualquier inversión, una serie de riesgos, lo cuales han adquirido un nivel de incertidumbre adicional tanto por los efectos de la crisis climática como por el posible impacto de las políticas que pretenden mitigarla.

Los riesgos que el cambio climático producen en las inversiones inmobiliarias son de dos tipos: “físicos” y “de transición”, como explica el BCE en este podcast. Los primeros se refieren a los daños que la subida del nivel del mar, los cambios en las temperaturas o los llamados “sucesos climáticos extremos” pueden producir en los inmuebles.

Los, segundos, los riesgos de transición, son más previsibles, pero más complejos de valorar. Uno de ellos es la regulación técnica de los edificios, aunque también se deben incluir los cambios en las preferencias de los consumidores o en la tecnología. Podría pensarse que la citada regulación técnica solo afecta a aquellos edificios que todavía no se han construido, pero lo cierto es que instrumentos como los Mínimum Energy Performance Standards (MEPS), que prohíben la venta o alquiler de los activos existentes menos eficientes energéticamente, ya son una realidad en el Reino Unido y los Países Bajos. El riesgo de transición en este caso es los costes de adaptación de un inmueble a estas normas podrían alterar el plan de negocio y condicionar el pago de la deuda o, incluso, resultar imposibles de amortizar. A los edificios en esta situación se les denomina “stranded assets”. Dado que se estima que el 80% de los edificios actuales seguirán operativos en 2050, y la mayoría no alcanzan los niveles de eficiencia más altos, los citados riesgos afectan a una parte muy amplia del parque edificado.

Ambos tipos de riesgo no solo afectan al propietario del edificio, que ve destruido parte o la totalidad de su valor, sino también al tenedor de la deuda con la que este se ha adquirido. Por eso el Banco Central Europeo está valorando el impacto de esos riesgos en la estabilidad del sistema financiero en la eurozona.

Discernir qué edificios son sostenibles
Si el Banco Central Europeo acaba por influir -por ejemplo, vía requerimientos de capital para el prestamista- en el coste de financiación de una inversión inmobiliaria en función del impacto medioambiental y/o la capacidad de adaptación de un edificio, se convertirá en un actor muy relevante para la consecución de los objetivos climáticos europeos, como ya señalaba Jesús Fernández-Villaverde en este artículo de El Confidencial, sin referirse específicamente al Real Estate.

La cuestión clave es cómo se define y cómo se obtiene la información que determina qué edificios obtienen un mejor o peor trato a la hora de financiarse. Existe ya un marco europeo, la “taxonomía”, que hace la distinción entre los que es “verde”, y lo que no, para un amplo abanico de actividades económicas, por lo que es plausible que ésta se aplique también en el caso que estamos tratando. El problema es que la redacción actual de lo que constituye una inversión inmobiliaria sostenible (“7.7 acquisition and ownership of buildings”) podría considerarse una simplificación peligrosa, aunque cabe pensar que se irá actualizando paulatinamente. El marco, sin entrar en la citada valoración, se describe muy bien en esta guía de la asociación europea de inmobiliarias cotizadas (EPRA).

El elemento más claro de esa simplificación es que la taxonomía identifica el carácter sostenible de la inversión en edificios construidos antes de 2021, bien con letra más alta en la escala del certificado de eficiencia energética (que es la letra A) o demostrando que se encuentran entre el 15% de edificios más eficientes en un país. Es decir, toma la eficiencia energética con la que teóricamente opera el edificio, y que, dicho sea de paso, es la referencia que toman generalmente los antes citados MEPS para limitar las transacciones. Requeriría una extensión excesiva abundar en los defectos de esta aproximación, pero entre ellos citaremos la falta de consideración del ciclo de vida completo del edificio (lo que incluye cuánto contamina construirlo y desmantelarlo), la ausencia de garantía que tener una A o estar en el top 15% ahora sea suficiente en 2050, o la propia naturaleza del certificado de eficiencia energética, que ahora mismo es el resultado de una simulación para unas condiciones de uso teóricas, pero que en el futuro podría incorporar, o adoptar completamente, el rendimiento real de los activos, haciendo más difícil compararlos entre sí.

Al mismo tiempo, existen o están en camino de aplicarse numerosas herramientas a nivel europeo para fomentar la sostenibilidad en edificación que podrían ofrecer información muy útil a los financiadores y sus supervisores. Entre ellas están los Pasaportes de Renovación de Edificios, que empezarán a desplegarse probablemente en 2024 y que presentarán itinerarios para ir adaptando cada edificio al estándar del año 2050, lo que reduce los riesgos de transición asociados a la regulación técnica. Otros instrumentos interesantes son los indicadores de eficiencia energética basados en el rendimiento real, pudiendo incluso comparar éste con el rendimiento esperado por su “gemelo digital”.  Todo lo anterior podría, a su vez, potenciar el mercado de seguros de rendimiento energético, que son los que garantizan que el inmueble construido ofrezca realmente las prestaciones proyectadas, lo que resultaría también positivo su financiador.  

¿Cómo deben prepararse los propietarios de edificios, financiadores y aseguradores para este nuevo escenario? ¿hasta qué nivel existirá una coordinación real entre las políticas sectoriales y las de estabilidad financiera? Los próximos meses serán determinantes para entender el marco con el que trabajaremos en la sostenibilidad medioambiental de los edificios durante la próxima década, y desde el Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI UPM) continuaremos investigando en este ámbito junto a otras instituciones públicas y el sector privado.

Pablo Villarejo
Coordinador Académico, MDI Madrid y Ciudad de México